Монголын барилгын үндэсний ассоциацийн гишүүдийн санаачлагаар Барилга хот байгуулалтын яамны захиалгаар Улаанбаатар хотын Орон сууцны нөхцөл байдлын судалгааг 2015 оны 04 сард хийж 2015 оны 05 сарын 08-ны өдөр БХБЯ болон Монгол банкны төлөөлөгчид танилцуулж, зөвлөмжийг гардуулав. 

Энэхүү судалгааны зорилго нь Улаанбаатар хотын хэмжээнд барилгын салбарын хөрөнгө оруулалтын орчны одоогийн нөхцөл байдлыг судалж, санхүүгийн байдалд дүн шинжилгээ хийж тулгамдаж буй бэрхшээл, учирч болох санхүүгийн эрсдэлийг тодорхойлж, дүгнэлт гарган шаардлагатай арга замын зөвлөмж гаргахад энэхүү судалгааны зорилго оршсон болно. 

СУДАЛГААНЫ АЖЛЫН ЕРӨНХИЙ ДҮГНЭЛТ 

ОРОН СУУЦНЫ НИЙЛҮҮЛЭЛТ:

•Нийслэлд хөдөө орон нутгаас шилжин ирж буй болон шинээр гэр бүл болж байгаа хүмүүсийн тоо сүүлийн жилүүдэд тогтмол байгаа учраас орон сууцны хэрэгцээ эрс өндөр хэвээр байна. Үүний хамт худалдан авах чадвараар баталгаажсан эрэлтийн хэмжээ тогтмол 40’000 орчим өрх байгаа нь урт хугацааны борлуулалтанд хангалттай бус юм.

•Өнөөгийн байдлаар орон сууц худалдан авах хэрэгцээтэй өрхийн тоо 205 мянга байгаа бөгөөд эдгээрээс 20% орчим нь төлбөрийн чадвартай буюу банкны шаардлагыг хангаж байна.

•Орон сууцны эрэлтийн түвшин хангалттай өнөөгийн байдлаар хангалттай өндөр байгаа боловч цаашдаа буурах хандлагатай байгаа учраас салбарын дотоодын өрсөлдөөн эрс нэмэгдэх болно.

ОРОН СУУЦНЫ НИЙЛҮҮЛЭЛТ

•Жилд дунджаар 20’000 орчим орон сууц зах зээлд нийлүүлэгдэж байгаа нь бодит эрэлтийн түвшинтэй харьцуулахад хэвийн байгаа юм. Хэт өндөр нийлүүлэлт хийгдсэн гэж үзэх үндэслэлгүй юм.

•Нийлүүлэгдэж буй орон сууцны дундаж үнэ 2.15 сая төгрөг нь байгаа нь иргэдийн худалдан авах гэсэн хүлээлтээс өндөр байгаа юм. 2014 оны II улирлаас эхэлсэн орон сууцны үнэ буурах үйл явц цаашид ч тодорхой хугацаанд үргэлжлэх бүрэн магадлалтай.

•Нийт нийлүүлэгдэж буй орон сууцны бараг тал нь 50% хүрээгүй гүйцэтгэлтэй байгаа нь салбарын бүтээн байгуулалтын хурдац буурч, энэ нь борлуулалтанд сөргөөр нөлөөлөх нэг нөхцөл болсныг харуулж байна. 

БАРИЛГЫН САЛБАРЫН ЭДИЙН ЗАСАГТ ҮЗҮҮЛЭХ НӨЛӨӨЛӨЛ:

•Барилгын салбар нь уул уурхайн салбарын дараа орох эдийн засагт чухал нөлөөтэй салбар болсон бөгөөд барилга бөгөөд хамааралтай салбарын ажиллагсад нь нийт ажиллах хүчний 12.8% хувь болж 2000 оноос хойш хамгийн өндөр өсөлттэй явж иржээ.

•2013-2014 онуудад барилгын салбар нь ДНБ-ний өсөлтийг хангагч чухал салбар болж болж, уул уурхайн салбарын уналтыг зөөллөхөд ихээхэн хувь нэмэр оруулсан боловч энэ өсөлт нь үндсэндээ төрийн хөнгөлөлттэй зээл ба орон сууцны ипотекийн зээлийн өсөлтөөр хангагдсан.

•Барилгын салбарын хөрөнгө оруулалт нь арилжааны банкны зээлээс ихэээхэн хамааралтай явж ирсэн. 2008-2014 онд банкны салбарын нийт зээл 4 дахин нэмэгдсэн бол барилгын салбар ба ҮХХ-ийн үйл ажиллагаатай уялдаатай зээл 6 дахин нэмэгдсэн. Үүний хамт барилгын салбар ба ҮХХ-ийн чанаргүй зээлийн хэмжээ бусад салбартай харьцуулахад өндөр байгаагаас хамаарч тухайн салбар санхүүгийн эрсдэлд их байна.

•Барилгын салбар нь олон салбарын хувьд бараа, үйлчилгээг нь худалдан авагч болдгийн хамт барилгын үйлдвэрлэл өөрөө олон салбарын орлогыг хангагч болж байгаагаас шалтгаалж барилгын салбарын уналт нь нийт эдийн засагт донсолгоо үүсгэх өндөр магадлалтай байгаа юм. 2015 оны түвшинд барилгын салбарт 30-50% уналт гарвал эдийн засгийн нийт өсөлт ¼-ээр буурах магадлалтайг загварын тооцоолол харуулав. 

СУДАЛГААНЫ ҮР ДҮНГИЙН САНАЛ БА ЗӨВЛӨМЖ 

САЛБАРЫН ЭРЭЛТ, НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН ЗОХИСТОЙ ТЭНЦВЭРИЙГ ХАНГАХ ТАЛААР:

•Төрийн оролцооноос хамаарч орон сууцны нийлүүлэлт 2014 онд хэт нэмэгдэж, 2015 онд буурах магадлалтай байгаа нь худалдан авагчдын сонголт хийх боломжийг хумиж, урт хугацаанд үнийн зохистой тэнцвэрийн хангах боломжийг бүрдүүлэхгүй байгаа учраас хувийн секторын нийлүүлэлтийг дэмжих, барилгын бүтээн байгуулагчид урт хугацааны нийлүүлэлтийг хангах боломжийг бүрдүүлсэн бодлогын арга хэмжээ авах шаардлагатай.

•Үнийн хэт өсөлт болон хэт бууралт хоёулаа зах зээлд сөрөг нөлөөтэй учраас төрийн зүгээс зохицуулалт хийх замаар үнийн хэвийн өсөлтийг хангах ёстой. Ингэхдээ хувийн секторын бүтээн байгуулалтын боломжийг хангах, дэд бүтцийн бүтээн байгуулалтыг эрчимжүүлэх, баригдаж буй орон сууцны тодорхой хэсгийг худалдан авах үйл ажиллагааг төлөвлөгөөтэй хэрэгжүүлэх зэрэг арга хэрэгслүүдийг эрчимтэй ашиглаж, төр-хувийн хэвшлийн түншлэлийг эрчимтэй, ил тод байдлаар хэрэгжүүлэх нь чухал юм.

•Иргэдийн худалдан авах чадвар нийлүүлэгдэж буй орон сууцны дундаж үнээс нэлээд доогуур байгаа нь орон сууцны борлуулалтын хурд удаан байх нэг үндсэн шалтгаан болж байгаа юм. Иймд орон сууцны үнийн зөрүүг тодорхой зорилтот бүлгийн иргэдэд олгодог болох нь урьдчилгааны тодорхой хэсгийг төлөхтэй хамтаар буюу дангаар нь хэрэглэж болох нэг чухал бодлогын хэрэгсэл болох боломжтой.

•Орлого багатай болон нийгмийн эмзэг давхаргыг орон сууцаар хангах зорилтыг шийдвэрлэхэд зөвхөн төрийн санхүүжилтээр бус хувийн секторын оролцоог шаардлагатай. Ажиллагсдаа орон сууцаар хангасан байгууллагыг татвараас чөлөөлөх, орон сууцны тодорхой хэсгийг хямд үнээр борлуулах нөхцөлтэйгээр газар болон дэд бүтцийн хөрөнгө оруулалтаас нь хуваалцах зэрэг олон механизм ашиглах боломжтой. 

САЛБАРЫН ХӨРӨНГӨ ОРУУЛАЛТЫГ ДЭМЖИХ ЧИГЛЭЛЭЭР:

•Барилгын салбарын хөрөнгө оруулалт эдийн засгийн бусад салбаруудын нэгэн адил банкны эх үүсвэрээс хэт хараат байгаа нь тухайн салбарын компаниуд урт хугацаанд тогтвортой хөгжих, техник-технологийн шинэчлэл хийх эх үүсвэрийг баталгаажуулах боломжийг хааж буй нэг том шалтгаан болж байна. Иймд бүтээн байгуулалтын урт хугацааны санхүүжилтийн эх үүсвэрийг хөрөнгийн зах зээлээс босгох, гадаадын хөрөнгө оруулалтыг тогтвортой татах, дотоодын санхүүгийн эх үүсвэрийг зохистой ашиглах зорилгоор санхүү-татварын хөнгөлөлт үзүүлэх зэрэг олон арга хэрэгслүүдийг барилгын салбарын хөгжлийн стратеги болон бодлогын баримт бичигт тусган заавал хэрэгжих боломжийг нь хангах эн тэргүүний шаардлагатай.

•Томоохон бүтээн байгуулалтын хөтөлбөр хэрэгжүүлэгч барилгын компаниуд ба хөрөнгө оруулагчдад хандсан зорилтот санхүүгийн дэмжлэг үзүүлэх (Монгол улсын барилгын материалын үйлдвэрлэлийг дэмжих зорилтит хөтөлбөр хэрэгжүүлж байсан) хөтөлбөрийг урт хугацаанд, баталсан санхүүгийн эх үүсвэрийн дагуу хэрэгжүүлж болно. Ингэхдээ төлбөрийн чадварт нийцсэн орон сууцанд хөнгөлөлт олгох, бага орлоготой ба эмзэг бүлгийн орон сууцны хөтөлбөрт санхүү-татварын урамшуулал бий болгох зэргээр төсвөөс нэгэн зэрэг их хөрөнгө оруулалт шаардахгүй байхын хамт урт хугацаанд тогтвортой үргэлжлэх боломжтой, зах зээлийн нөхцөлд тохирсон арга замуудыг эрэлхийлэх хэрэгтэй.